淡水的房子做防水，跟內陸不是「同一個工程」。海風帶來的氯離子讓鋼筋腐蝕速度加倍，這個案子如果用一般市區材料施作，2 年內必定再出狀況。
案件背景
淡水海邊 3 層透天，距海約 800 公尺，屋齡 25 年。屋主發現以下問題：
- 北東向（迎風面）外牆磁磚多處剝落，露出底層水泥
- 2 處鋼筋外露生鏽（混凝土爆裂）
- 主臥（北側）牆面內側有壁癌，雨季加重
- 頂樓陽台磁磚溝縫嚴重劣化
過去屋主問過 2 家市區廠商，報價都在 NT$ 200K 以下，但都建議用「一般壓克力外牆塗料」。屋主在地朋友警告：「淡水用一般塗料 5 年內又會剝落」，所以透過找防水媒合到有海邊施工經驗的廠商。
診斷：鹽害的「3 階段惡化」
有海邊經驗的廠商現場勘查後，列出鹽害房屋的典型惡化進程：
- 第 1 階段（5–10 年）：外牆塗料粉化、磁磚溝縫劣化（本案 10 年前發生）
- 第 2 階段（10–15 年）：氯離子滲入混凝土、鋼筋開始腐蝕、表面磁磚鬆動（本案 15 年前發生）
- 第 3 階段（15+ 年）：鋼筋腐蝕膨脹、混凝土爆裂、內側壁癌（本案目前狀態）
處理重點：不是只「補表面」——必須處理鋼筋鏽蝕、用耐鹽害配方材料。
處理方案：耐鹽害完整翻新
第 1 階段：磁磚拆除與清理（3 天）
- 整面（迎風面）外牆磁磚拆除（含鬆動區域擴大處理）
- 高壓水洗清除表面鹽分
- 標記鋼筋外露位置
第 2 階段：鋼筋處理 + 結構修補（4 天）
- 鋼筋鋼絲刷除鏽 + 塗防鏽漆（鋅基底漆）
- 嚴重腐蝕段切除 + 接續新鋼筋
- 水泥砂漿補強（含防鹽添加劑）
- 表面整平、待乾 48 小時以上
第 3 階段：耐鹽害防水層（4 天）
- 滲透型矽酸質防水底漆（與水泥內鈣質形成阻鹽結晶）
- 彈性水泥兩道
- 耐鹽害矽樹脂面塗（不是一般壓克力）2 道
第 4 階段：頂樓陽台 + 蓄水測試（3 天）
- 頂樓陽台磁磚溝縫整新（拆除舊填縫 + 新填縫劑 + 矽利康）
- 陽台地坪 PU 防水重做
- 蓄水測試 24 小時無滲漏
費用對比：市區規格 vs 海邊規格
| 項目 | 市區一般廠商方案 | 海邊耐鹽害方案 |
|---|---|---|
| 磁磚拆除 + 清理 | NT$ 30,000 | NT$ 35,000 |
| 鋼筋處理 | 省略 | NT$ 45,000 |
| 水泥砂漿補強 | NT$ 20,000（一般） | NT$ 35,000（含防鹽劑） |
| 底漆 | 壓克力 NT$ 15,000 | 矽酸質 NT$ 25,000 |
| 面塗 | 壓克力 NT$ 50,000 | 矽樹脂 NT$ 90,000 |
| 頂樓陽台 | NT$ 35,000 | NT$ 50,000 |
| 蓄水測試 + 5 年保固 | — | NT$ 40,000 |
| 總計 | NT$ 150,000 | NT$ 320,000 |
| 預期壽命 | 3–5 年（鋼筋繼續腐蝕） | 10–12 年 |
表面看貴 NT$170,000，但市區方案 5 年後又要重做（且鋼筋腐蝕已不可逆，可能影響結構）。海邊規格 12 年只做 1 次，長期 CP 值反而高。
PRO TIP
淡水房屋找廠商的 3 個必問
(1) 「您過去 1 年是否做過淡水、八里、三芝、北海岸案件？」
(2) 「您打算用什麼塗料？是壓克力還是矽樹脂？」
(3) 「鋼筋外露怎麼處理？有除鏽 + 防鏽漆 + 接續嗎？」
3 題回答模糊的廠商，請換一家。
2 年後追蹤
- ✅ 經歷 2 個颱風季 + 2 個東北季風季，外牆無新剝落
- ✅ 主臥內側壁癌完全消失
- ✅ 頂樓陽台蓄水測試年度檢查通過
- ✅ 屋主反饋：「過去每年雨季都焦慮，現在睡得著了」
📋 對讀者的啟示：海邊房屋的特殊規則
- 淡水、八里、北海岸的房屋，預算要比內陸多 30–50%
- 不要省「鋼筋處理」這一步——這是鹽害房屋的根本問題
- 壓克力塗料在海邊只能撐 3–5 年，矽樹脂可撐 10+ 年
- 找廠商一定要選有「海邊施工履歷」的，內陸廠商常用錯材料
- 東北季風期（10–3 月）絕對不要施作，等 4–6 月最佳