買房交屋後才發現漏水，可以找前屋主負責。民法規定賣方要擔保房子在交屋時沒有影響價值或正常使用的瑕疵，漏水通常就算。買方可以請求減少價金，嚴重的可以解約；賣方明知漏水卻故意不講，還能請求損害賠償，合約寫「現況交屋」也擋不了。真正的關鍵在兩件事：發現後馬上通知、證明漏水在交屋前就有。
這篇把求償的法律依據、時間限制、證據怎麼蒐集、怎麼跟賣方和仲介談一路講到底。條文都附全國法規資料庫的連結。如果你還沒買、正在看房子，請先看買中古屋防水檢查，交屋前多看一眼可以省掉後面這整套麻煩。
買方能主張什麼：五條關鍵條文
中古屋漏水在法律上叫做「物之瑕疵」。買賣契約成立以後，賣方要對房子的狀況負擔保責任，跟賣方有沒有過失無關。下面這張表是會用到的條文：
| 條文 | 內容重點 | 用在哪裡 |
|---|---|---|
| 民法第354條 | 賣方擔保物在危險移轉（通常是交屋）時，沒有滅失或減少價值、通常效用或契約預定效用的瑕疵 | 漏水讓房子價值或使用受影響，就是瑕疵 |
| 民法第355條 | 買方訂約時已知瑕疵，賣方不負責；買方因重大過失不知，賣方也不負責，但賣方故意不告知者不在此限 | 看房時就看到明顯水痕卻不問，可能被說是重大過失 |
| 民法第356條 | 買方要依通常程序從速檢查，發現瑕疵應即通知；不能即知的瑕疵，日後發見也要應即通知 | 發現漏水就要馬上通知，不能拖 |
| 民法第359條 | 賣方負瑕疵擔保責任時，買方可以解除契約或請求減少價金；解約顯失公平的，只能請求減價 | 一般漏水多半走減價 |
| 民法第360條 | 欠缺賣方特別承諾的品質，或賣方故意不告知瑕疵，買方可以不解約、不減價，改請求不履行的損害賠償 | 屋主隱瞞漏水，可以要求賠償實際損失 |
| 民法第365條 | 解約或減價的權利，在依第356條通知後六個月不行使、或自交屋起經過五年而消滅；賣方故意不告知的，六個月規定不適用 | 注意時效 |
| 民法第366條 | 以特約免除或限制瑕疵擔保義務，賣方故意不告知瑕疵的，特約無效 | 「現況交屋」擋不住故意隱瞞 |
除了瑕疵擔保，實務上買方也常一併主張民法第227條的不完全給付，或在賣方以詐術讓你買下房子時，依民法第92條撤銷買賣的意思表示。撤銷要在發見詐欺後一年內為之（第93條）。這幾條要件不同，怎麼搭配要看個案，建議請律師看過證據再決定。
發現漏水的第一週：先做這四件事
1. 拍照錄影，記下日期
漏水位置、範圍、水痕顏色、壁癌、油漆起泡，全部拍下來。下雨天特別拍一次，證明跟天氣有關。同一個位置每隔幾天再拍，能看出擴大的速度。
2. 寄存證信函通知賣方
民法第356條要求「應即通知」。用存證信函最穩，內容寫交屋日、發現日、漏水位置、要求對方在一定期限內回覆處理方式。有透過仲介的，副本寄給仲介公司。
3. 不要急著自己修
修完了，證據就沒了。最多做止損：接水、移開家具、遮蔽。真的需要緊急處理（例如漏到電線），先請師傅拍照、留下施工前的紀錄再動手。
4. 找抓漏師傅出書面檢測報告
報告要寫出漏水來源、範圍，以及能說明漏水「存在多久」的跡象。這份報告是後面協商、調解、訴訟的基礎。檢測方式可以看科技抓漏完全解析，各種鑑定的差別看漏水鑑定全攻略。
怎麼證明「交屋前就漏」
求償最難的不是法條，是證明。賣方最常的說法是：「我住的時候沒漏，是你們搬進來才漏的。」下面這些證據越多越好：
現場痕跡
新補的批土、油漆蓋在舊水痕上；天花板新換的矽酸鈣板只換一片；牆面有剛貼的壁紙、新做的木作櫃擋住牆面；鋼筋鏽蝕、混凝土剝落的程度，不是幾個月能形成的。
找：抓漏師傅記錄在報告裡書面紀錄
建物現況確認書、不動產說明書上的勾選；管委會的修繕紀錄、會議紀錄；前屋主跟樓上樓下的漏水協調紀錄；水電、抓漏廠商的施工單據。
找：管委會、仲介、代書人證
樓下鄰居說前屋主在的時候就漏過、管理員記得曾經叫過抓漏、前租客的說法。請對方願意的話寫一份簡單的書面陳述，簽名、寫日期。
找：鄰居、管理員舊照片
買房前看屋時拍的照片、仲介網站上的房屋照片截圖、實價登錄前後的售屋廣告。照片裡如果剛好拍到家具擋住某面牆，就是值得追的線索。
找：自己手機、網路存檔建物現況確認書是最有力的一張紙
內政部公告的成屋買賣定型化契約，附件「建物現況確認書」有一欄要賣方勾選房子是否有滲漏水情形，有的話要寫位置和處理方式。賣方勾「無」，結果交屋就漏，而且現場有掩蓋痕跡，這就很接近「故意不告知」。翻出你的買賣契約，這張附件通常就在後面幾頁。
仲介的責任
透過仲介成交的話，仲介也可能要負責。不動產經紀業管理條例第23條規定經紀人員要用不動產說明書向買方解說；第24條規定說明書要交給買方簽章，而且視為買賣契約書的一部分。所以說明書上寫「無滲漏水」，等於契約內容的一部分。
如果仲介同時受買賣雙方委託，第24條之2要求仲介告知買方依仲介專業應查知的瑕疵，並協助買方對不動產做必要的檢查。第26條則規定，經紀業因經紀人員執行業務的故意或過失，致交易當事人受損害，經紀業要跟經紀人員負連帶賠償責任。實務上很多漏水糾紛，是仲介居中協調由賣方出一部分修繕費解決的。
求償路線：協商、調解、訴訟
| 路線 | 怎麼做 | 費用感 | 適合 |
|---|---|---|---|
| 直接協商 | 拿檢測報告和修繕報價，請賣方出修繕費或減價，談成要簽書面和解書 | 幾乎不用錢 | 證據明確、賣方願意談 |
| 仲介居中 | 請原承辦仲介和店長協調，仲介公司有商譽考量，通常願意出面 | 幾乎不用錢 | 有透過仲介成交 |
| 鄉鎮市區調解 | 向對方住所地的區公所調解委員會申請（雙方住同一區就在該區，雙方同意也可以換地方），調解成立經法院核定，跟民事確定判決有同一效力（鄉鎮市調解條例第27條） | 除勘驗費外不收費（第23條） | 金額不大、想快點結束 |
| 民事訴訟 | 起訴請求減少價金或損害賠償，法院通常會囑託專業公會鑑定漏水原因、存在時間與修繕費 | 裁判費＋鑑定費＋律師費 | 金額大、賣方完全不理 |
修繕費要怎麼抓，可以先看2026 費用指南：30 坪內公寓頂樓完整重做常見 NT$ 45,000 – 90,000、3 坪內浴室完整翻新 NT$ 35,000 – 80,000，這些都是跟賣方談判時的參考數字。最好拿兩到三家廠商的書面報價，避免對方說你灌水。
中古屋最常被隱瞞的漏水位置
- 頂樓天花板：屋頂防水層老化，看屋時剛好沒下雨。看屋頂漏水。
- 浴室隔壁的牆：浴室防水層失效，水往旁邊房間的牆面滲，常被新做的衣櫃擋住。看浴室漏水。
- 窗框四周：窗框塞水路老化，颱風天才漏。看窗戶漏水。
- 外牆面：磁磚溝縫、外牆裂縫滲進室內，產生壁癌。看外牆滲水。
- 樓下天花板：你家浴室漏到樓下，你住進去才被樓下找上門，這種處理看樓上漏水到樓下。
買方最常犯的錯
- 拖太久才通知：拖過六個月才主張，賣方會用第365條抗辯。
- 自己先修好再求償：現場證據沒了，只剩收據，很難證明交屋前就有。
- 只口頭跟賣方講：沒有存證信函，日後無法證明你何時通知。
- 拿一張報價單就要對方全額付：金額被質疑灌水，談判卡住。
- 搞錯對象：漏水來源是公共區域或樓上鄰居，那就不是前屋主的瑕疵，要找管委會或樓上，看公寓頂樓防水費用分攤。新成屋則先找建商，看建商保固漏水。
- 本文整理現行條文的一般適用方式，個案結果會因契約條款、證據與法院判斷而不同。
- 金額較大或賣方拒絕協商時，建議帶著契約、檢測報告與通知紀錄諮詢律師。
- 法條原文以全國法規資料庫為準。
常見問題
買房後才發現漏水，還能找前屋主嗎？
可以。民法第354條規定賣方要擔保房子在交屋時沒有減少價值或通常效用的瑕疵，漏水通常就是這種瑕疵。依第359條可以請求減少價金，情節嚴重的可以解除契約；如果賣方明知漏水卻故意不講，依第360條還可以請求損害賠償。重點是要證明漏水在交屋前就存在。
發現漏水後要多快通知賣方？
越快越好。民法第356條要求買方發現瑕疵後應即通知賣方，拖著不通知，可能被視為承認所受領的房子。第365條規定，減價或解約的權利在通知後六個月內不行使，或交屋後超過五年就消滅；但賣方故意不告知瑕疵的，六個月的限制不適用。建議發現當週就寄存證信函。
合約寫「依現況交屋」，是不是就不能求償了？
不一定。民法第366條規定，用特約免除或限制賣方的瑕疵擔保責任，如果賣方故意不告知瑕疵，這個特約無效。所以「現況交屋」擋得住買方事後挑剔看得到的小毛病，擋不住賣方刻意隱瞞的漏水。
怎麼證明前屋主知道漏水卻故意不說？
常見的證據有：天花板或牆面有新補的油漆、批土蓋在舊水痕上；管委會或鄰居的維修紀錄、漏水協調紀錄；前屋主找過抓漏廠商的單據；建物現況確認書上勾選無滲漏水；仲介或代書的對話紀錄。抓漏師傅的檢測報告可以說明漏水的時間長短，例如鋼筋鏽蝕程度、舊防水層的修補痕跡。
透過仲介買的，仲介要負責嗎？
可能要。不動產經紀業管理條例第24條規定不動產說明書視為買賣契約的一部分，第24條之2要求同時受雙方委託的仲介要告知買方依專業應查知的瑕疵。第26條規定經紀業因經紀人員執行業務的故意或過失致交易當事人受損害，經紀業要跟經紀人員負連帶賠償責任。
漏水求償可以拿到多少錢？
沒有固定數字。減少價金看漏水讓房子價值減少多少，常以修繕費用作為參考；損害賠償要看實際損失，例如修繕費、受損家具、施工期間在外住宿的費用。法院常會囑託建築師公會或土木技師公會鑑定漏水原因、存在時間與修繕費，鑑定費依公會標準與案件而定，起訴前要先問清楚。